É indevida a cobrança de juros compensatórios, por parte da construtora ou incorporadora, antes da entrega da chave do imóvel.
Juros compensatórios são a remuneração ou rendimento do capital investido. Os juros são ditos compensatórios quando devidos como remuneração pela utilização de capital pertencente a outrem, a exemplo daqueles pagos nas operações de mútuo (ex. empréstimo de dinheiro).
Também conhecido como "juros no pé", este tipo de juros foi considerado ilegal e deve ser combatido diante das práticas abusivas ocorridas frequentemente no mercado.
Entendeu a corte maior deste país ser descabida a cobrança de juros na hipótese em que o promitente comprador não tomou nenhum capital a título de empréstimo, tendo, apenas, parcelado pagamento até a entrega das chaves.
Diz o julgado: "em realidade, o que há é apenas uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo".
A importância social desta decisão é enorme, na medida em que a abusiva cobrança decorre do desconhecimento da prática por parte dos consumidores.
O QUE FAZER?
Notifique, por escrito, sua construtora/incorporadora a respeito do ocorrido, requerendo a devolução do pago a maior. Caso seja negada a devolução do crédito, deve-se procurar o Procon de sua cidade ou, ainda, os juizados especiais para resolução forçada do litígio.
A suspensão do pagamento dos juros por conta própria do consumidor não é recomendável, vez que pode haver a inscrição de seu nome no cadastro de inadimplentes.
Fonte: Resp 670.177/PB, Rel. Min. Luiz Felipe Salomão.
O direito é muito dinâmico. E nessa semana, alguns juízes do STJ mudou sua visão sobre o tema:
ResponderExcluirDECISÃO
Juros no pé, cobrados por construtora antes da entrega das chaves, são legais
Não existe venda a prazo com preço de venda à vista. Com esse argumento, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reverteu decisão da Quarta Turma que havia identificado abuso contratual na cobrança dos chamados “juros no pé”. Por maioria de seis a três, os ministros do colegiado responsável por casos de direito privado manteve a jurisprudência tradicional da corte, pela legalidade da cobrança.
Os “juros no pé” são juros de caráter compensatório cobrados pela incorporadora antes da entrega das chaves do imóvel em construção. Para a Quarta Turma, nessa fase não haveria empréstimo de capital pela construtora ao comprador, nem uso do imóvel por este, o que tornaria a previsão contratual descabida.
Segundo o voto do ministro Luis Felipe Salomão na decisão revertida pela Seção, a hipótese configuraria “aberrante cobrança reversa de juros”, pagos por quem entrega o capital em favor de quem toma o empréstimo.
Legalidade firme
Para o ministro Antonio Carlos Ferreira, porém, o assunto não é novo no STJ, que tradicionalmente considera legais as cláusulas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveem tal cobrança. Condutor do voto que prevaleceu, ele apontou diversas decisões nesse sentido, com julgados de relatores e colegiados diferentes entre 2002 e 2009.
O ministro, designado relator para o acórdão, afirmou que a comercialização de imóvel na planta facilita o acesso à moradia e, em regra, constitui excelente investimento para o comprador, que adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.
Equilíbrio
O ministro Ferreira argumentou também que a relação contratual estabelece obrigações para ambas as partes. “Enquanto o comprador tem a obrigação de pagar o preço ajustado, o incorporador assume toda a responsabilidade pela conclusão do empreendimento: aquisição do terreno, concepção do projeto de edificação, aprovação dos documentos junto aos órgãos competentes, efetuação dos registros no cartório, construção da obra (ou sua supervisão) e venda das unidades, diretamente ou por meio de terceiros”, afirmou.
Além disso, a quitação da compra do imóvel em produção deveria ser feita à vista. Se o incorporador oferece prazo adicional para o comprador pagar, mediante parcelamento do preço, é um favorecimento financeiro ofertado.
“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento. Afigura-se, nessa situação, legítima a cobrança de juros compensatórios”, concluiu.
Para o ministro, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes altera o equilíbrio financeiro da operação e a reciprocidade do contrato.
Prazo à vista
O ministro considerou ainda que seria injusto com aquele que paga o preço à vista que o optante pela compra parcelada pagasse exatamente o mesmo preço, sem nenhum acréscimo.
“De fato, como reiteradamente alertam os órgãos de defesa dos consumidores, não existe venda a prazo pelo preço de venda à vista. O que pode acontecer é o consumidor comprar à vista pagando o preço correspondente da venda a prazo”, ponderou.
Transparência contratual
Ferreira entendeu também que a previsão contratual explícita dos juros atende melhor o direito à informação do consumidor previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
“Ninguém duvida que esses juros compensatórios, relativos ao período anterior à entrega das chaves, se não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de acordo com a boa ou má intenção do incorporador”, considerou o relator.
http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=106076
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